Сдача в аренду жилья – популярная практика в Украине.
Кто-то не хочет, чтобы пустовала квартира, кто-то осознанно сдает с целью заработка. Так или иначе, собственники сдают объект либо с договором и налогами, либо без документального подтверждения. Оба варианта пользуются спросом. Но могут возникнуть такие ситуации, что необходимо выселить жильцов. Когда квартирантов можно выселять из квартиры, и как это сделать правильно, по закону – рассказывают специалисты агентства недвижимости «Атланта».
(C) Freepik
Для начала давайте рассмотрим наиболее частые причины, почему собственник может принять решения выселять арендаторов.
Ведь, согласитесь, не будет же человек просто так, ни с того, ни с сего выгонять людей. Причинами чаще всего становятся:
— регулярная неуплата квартирантами арендной платы или коммунальных счетов, постоянная задержка с другими выплатами;
— неподобающее поведение, нарушение порядка, которое мешает и приносит дискомфорт остальным жильцам дома;
— порча имущества;
— использование объекта не по назначению. Как пример – жильцы сняли квартиру и пересдают посуточно; используют жилплощадь как коммерческий объект;
— срочная необходимость владельцу самому проживать в квартире.
Мы перечислили наиболее частые основания, по которым могут выселить, однако, это далеко не весь список возможных ситуаций. Теперь давайте разбираться, каким образом жильцов можно выселить из дома, как выселить квартирантов с несовершеннолетними детьми, имеют ли право выгонять из съемной квартиры зимой и куда обращаться в случае конфликтных ситуаций.
(C) Shutterstock
Если аренда без документального подтверждения
Аренда жилья без составления договора – очень частая практика в Украине, которая используются с целью экономии, чтобы обойти налоги. Снимая жилье таким образом, арендатор имеет большие риски остаться без квартиры, даже если сейчас отопительный сезон, даже если квартирант с грудным ребенком. Нелегальный способ аренды, когда все договоренности – только в устной форме, никак не защищает квартиросъемщиков от того, что хозяин может прийти в любое время и попросить освободить помещение. И в такой ситуации человек ничего сделать не может, потому что ни в суде, ни в полиции он никак не сможет доказать, что проживал здесь. В данном случае споры бесполезны, поскольку собственник может попросту вызвать полицию и сказать, что в его собственности находятся посторонние люди, а он никак не может выгнать их. Тогда арендаторам помогут покинуть помещение копы. Поэтому, при устных договоренностях крайне важно иметь хорошие отношения с арендодателями и выполнять все обязательства.
(C) Freepik
Когда возможно выселение при договоре аренды
При составленном и подписанном договоре аренды действуют уже совсем другие правила. В Гражданском кодексе Украины существует ряд законов, которые регулируют процесс выселения. Так, статья 825 ГКУ предполагает следующие причины, когда собственник может выселить жильцов:
Если квартиранты перестали платить за аренду жилья. По закону говорится: при краткосрочной сделке арендатора можно выселять, если он дважды не заплатит за аренду. А при долгосрочном договоре – при задержке в 6 платежей. Если арендатор отказывается добровольно рассчитываться, арендодатель может подать иск в суд и потребовать не только выселения, но и возмещения неуплаченных долгов.
При порче имущества арендодателя. Если мирных переговоров о возмещении убытков не получилось, собственник может обратиться в суд и добиться восстановления повреждений в квартире в течение года, а также возмещения средств. Кроме того, по просьбе арендатора при веских причинах суд может продлить решение о восстановлении еще на год. Если по истечении этого времени нарушения не были устранены – владельцу нужно снова идти в суд и при повторном обращении договор расторгается. Или, дабы обезопасить себя, и сделать возможность тихо и быстро решить конфликт, арендодатели часто указывают необходимость предоплаты. Таким образом, владелец может вычесть из залоговой суммы компенсацию на возмещение убытков.
Если же арендатор ничего не нарушал – выселить его досрочно нельзя. Есть нюанс, когда собственник и его семья сами планируют переехать жить в арендованную квартиру. Однако, согласно ст. 822 Гражданского кодекса Украины, в случае необходимости выселения, арендатора следует предупредить о намерениях арендодателя за 3 месяца до даты выселения. Другие законные причины для выселения могут быть указаны непосредственно в самом договоре и оговорены заранее.
Кстати, отметим, что в случае необходимости расторгнуть договор квартиранту ему также необходимо предупредить хозяина о своих намерениях за 3 месяца до дня Х. Если он этого не сделает – арендодатель может потребовать оплату за этот период.
Можно ли выселять зимой квартирантов с несовершеннолетними детьми?
Да. В законе не прописаны такие моменты, как время года (отопительный сезон или нет), количество и возраст детей, которых можно выселить. Это можно указать разве что в частном порядке в договоре. Однако, стоит понимать, если квартиранты прописаны в арендуемой квартире, они могут без ведома владельца прописать и ребенка. В таком случае при выписке могут возникнуть проблемы. Если выселение будет происходить в судебном порядке, то будет необходимо участие органов опеки и попечительства для рассмотрения споров по выселению маленького ребенка и его снятия с регистрации места жительства (в соответствии со ст. 19 Семейного кодекса Украины).
Что предпринять, чтобы выселение проходило без проблем
Главное, что нужно сделать, чтобы иметь возможность надлежащим образом выселить арендаторов – указать срок действия договора при оформлении бумаг. Дело в том, что в судебной практике выселение при договоре на неопределенное время достаточно проблематично, и квартирант может воспользоваться данным положением. Когда же в документе указан срок, то квартиранты могут быть выселены по окончании срока действия договора по решению суда без дополнительных сложностей.
(C) Shutterstock
Договор закончился, а квартиранты не съезжают?
Отметим, что Гражданский кодекс Украины защищает права арендатора на перезаключение сделки, если у предыдущей закончился срок действия. В соответствии со статьей 822, наниматель в дальнейшем имеет преимущественное право на аренду (и даже покупку) жилья, в котором проживает. Если владелец не предупредил о новых условиях аренды или прекращении договора хотя бы за три месяца до окончания действия текущего – договор будет продлен на такой же период и на аналогичных условиях.
Поэтому, если владелец не хочет дальше сдавать жилье в аренду нынешним квартирантам или намерен изменить условия действия договора – об этом нужно оповестить их в условленные сроки. В противном случае, жильцы будут иметь право оставаться в квартире и выселить их можно будет только через суд. Как происходит процесс расторжения договора в одностороннем порядке – читайте в нашей статье.
(C) Shutterstock
Как видите, решить споры с нанимателем можно не только опираясь на подписанный сторонами документ, но и детально проанализировав законы.
А чтобы избежать возможных конфликтов и неувязок с выселением и другими взаимодействиями с арендатором, необходимо продумать этот момент заранее и учитывать все возможные конфликты еще при составлении договора. В документе важно прописать его срок действия, условия расторжения, порядок оплаты, а также ответственность за порчу имущества.
Поверьте, выселение может проходить и без лишних проблем, если изначально совершить правильные шаги при сдаче жилья в аренду. Чтобы быть уверенными в правильности действий при сдаче квартиры – обращайтесь к профессионалам. Наши сотрудники помогут не только найти жильцов, но и подскажут, как действовать дальше. Все подробности сотрудничества можете узнать, позвонив менеджерам, или посетив сайт агентства недвижимости «Атланта».
Комментарии (0)