При аренде жилья договор – важный этап, поскольку регулирует все отношения документально.
Он особенно выгоден квартирантам. К примеру, на время действия договора выселить силой их не получится, поскольку арендаторы считаются законными жильцами квартиры. И если владелец попытается проникнуть в жилье – его может ожидать отпор, и даже в случае стычки правоохранительные органы будут не на стороне собственника.
Отметим интересный момент – если договор аренды заключен на короткий срок (до года), то арендатор может не платить два месяца, а при долгосрочной – вплоть до 6 месяцев. Взыскать эти деньги будет сложно. Владелец может обратиться в суд, но процесс будет очень долгим, а если у квартирантов нет никакого имущества – решение суда может так и остаться только на бумаге. При заключении договора также следует помнить, что в соответствии с действующим законодательством обе стороны в праве требовать его досрочное расторжение. Когда это уместно и как правильно расторгнуть сделку – разбираемся далее.
(C) Shutterstock
Если во время подписания договора аренды обе стороны были уведомлены о правах и обязанностях, а весь процесс происходил по обоюдному согласию, то расторжение по требованию одной стороны не имеет такого согласия.
Поэтому нужные веские основания для его обнуления.
Во время заключения договора аренды имущества, арендатору следует помнить, что действующее законодательство предусматривает право сторон потребовать досрочного его прекращения. Обе стороны должны понимать, что его можно потребовать только на основаниях, которые предусмотрены гражданским кодексом Украины или прописаны в договоре аренды. Кроме того, для расторжения используются основания для договора найма, тогда как общие нормы гражданского кодекса, которые регламентируют расторжение любых сделок, не допускается.
В соответствии с Гражданским кодексом, документ можно досрочно расторгнуть по следующим основаниям:
- по инициативе одной из сторон – арендатора или арендодателя;
- по решению суда;
- при отказе от сделки.
(C) Freepik
Прекращение сделки по требованию арендодателя
Владелец объекта недвижимости вправе требовать расторжения в следующих ситуациях:
- если арендатор своими действиями несет угрозу повреждения квартиры или имущества собственника, которое находится в ней;
- если жильцы без разрешения арендодателя передали жилплощадь в пользование другому лицу;
- если арендатор не начал проведение капитального ремонта, хотя по условиям договора это входило в его обязанности;
- когда арендатор использует недвижимость вопреки условиям договора или целевому назначению помещения;
- если арендодателю нужно использовать, чтобы проживать в нем самому, предупредив об этом нанимателей не менее чем за два месяца;
- если после предупреждений арендатор продолжает использовать жилье не по целевому назначению или периодически нарушает права соседей.
Расторжение по требованию арендатора
Арендатор может потребовать досрочного прекращения сделки в следующих случаях:
- арендодатель не проводит капитальный ремонт, выполнение которого с его стороны прописано в договоре;
- если арендодатель передал в пользование квартиру, состояние которой не соответствуют заявленному в договоре, или не соответствует целевому назначению.
Отметим, что арендатор вправе отказаться от договора в любое время, заранее (примерно за 3 месяца) предупредив об этом в письменном виде. Если срок аренды менее трех месяцев – до момента ближайшей оплаты. Если же арендатор покинул квартиру без предупреждения – арендодатель имеет полное право потребовать от бывших квартирантов арендную плату за квартал, если докажет, что он не мог заключить договор найма на таких же условиях с другим лицом.
Отметим, что в соответствии с Гражданским кодексом Украины, односторонний отказ от сделки не освобождает виновную сторону за ответственность за нарушение условий договора. Сторона, отказавшаяся от исполнения закрепленных условий в одностороннем порядке, имеет право требовать от другой уплаты штрафных санкций и возмещений.
(C) Shutterstock
Арендодатель имеет право отказаться от сделки, если арендатор не платит за съем помещения более трех месяцев подряд.
Таким образом, становится недействительным с момента получения арендатором сообщения об отказе от договора. В свою очередь, квартирант может отказаться от исполнения договора, если:
- квартира стала непригодной для проживания;
- если арендатор за 3 месяца сообщил о желании отказаться от сделки.
Кроме того, 291 статья Гражданского кодекса предусматривает односторонний отказ от договора при таких обстоятельствах:
- при разрушении арендованной квартиры;
- если истек срок, на который была заключена сделка;
- предприятие-арендодатель было ликвидировано.
Прекращение сделки по решению суда
Еще один вариант расторжения договоренности – судебное решение. Правда, стоит отметить, что оно достаточно лояльное в отношении арендатора. Так, по решению суда договор может быть расторгнут, когда:
- арендатор не внес оплату за квартиру в течение двух месяцев для краткосрочных договоров или в течение 6 месяцев при долгосрочном найме.
- квартирантами или другими лицами, за действия которых он отвечает, был нанесен вред имуществу квартиры, или повреждено (или даже разрушено) жилье.
Суд может предоставить арендатор срок до одного года на восстановление квартиры. Если по истечению данного периода проблемы не будут устранены, по повторному иску арендодателя суд постановляет решение о расторжении сделки найма. Отметим, что по просьбе арендатора срок решения может быть отсрочен, но не больше, чем на год.
Как расторгать устный договор найма?
Сейчас очень частая практика сдавать жилье по устной договоренности, ведь так и волокиты меньше, и налоги не придется платить. Но, с другой стороны, ни арендатор, ни арендодатель не защищены, и отстоять свои права в случае устной договоренности не получится. Зачастую арендодатели берут ксерокопии паспортов жильцов, а, в свою очередь, также предоставляют ксерокопию своего паспорта, а также документа, подтверждающего право собственности на жилье. Поскольку нет никаких правоустанавливающих документов, в спорах единственный вариант – договариваться и решать проблемы, достигая обоюдного согласия.
Конечно, бывают разные случаи, и иногда приходится действовать другими методами. Если арендаторы прекращают платить за квартиру – хозяин им дает определенный срок, за который они должны погасить задолженность. К примеру, неделю или месяц. По истечении этого срока хозяин берет мастера по вскрытию замков и несколько человек в помощь. Участковому предоставляется документ, подтверждающий право собственности и объясняет, что не может выгнать посторонних людей. В таком случае квартиранты покидают квартиру и все заканчивается быстро и относительно безболезненно. Залог владелец может удержать или вычитать сумму задолженности, а остальное вернуть жильцам, если в квартире ничего не повреждено. Такие резкие меры достаточно резки, поскольку зачастую споры решаются мирно и посредством диалога.
(C) Freepik
Как все решить по договоренности и без крайних мер?
Как видите, адекватные и спокойные отношения между арендаторами и арендодателем – крайне важны. Спокойный диалог сторон и решение проблем без конфликтов – лучшее решение, чем обращение в суд и выселение с участковым. Поэтому, чтобы избежать возможных ссор и недопониманий, лучше сразу оговорить возможные ситуации и варианты развития событий. Составляя договор аренды, заранее обсудите возможные ситуации. Согласитесь, ведь никто не хочет конфликтов и лишних беспокойств.
Если платить в оговоренные сроки и соблюдать все договоренности – у хозяев и не возникнет желания выселять кого-то или судиться. Согласитесь, ведь никто не хочет проблем, а от заработка от аренды вряд ли кто-то откажется просто так. Следовательно, ни в коем случае не переходите законные рамки и всегда старайтесь договориться. И даже если вам необходимо расторгнуть договор – лучше сделать это мирным путём. Вот несколько советов, как можно поступить и какие шаги предпринимать.
Сначала поговорить.
Если вы приняли решение досрочно разорвать договор, стоит незамедлительно рассказать об этом владельцу. Есть все шансы, что он пойдет вам навстречу, и не будет применять штрафных санкций. Даже если это произойдёт через пару недель. Вполне вероятно, что он успеет найти новых жильцов за более высокую цену. Кроме того, если ваш договор истекает зимой (а это очень неудачное время для поиска квартирантов), а вы хотите съехать весной или летом – арендатор может согласиться без каких-либо претензий. Даже если ваш арендодатель будет не в восторге, чем раньше вы расскажете, тем раньше он сможет начать поиски жильцов и минимизировать финансовые потери.
Предложите помощь в поисках замены.
Конечно, кого-попало подсовывать не нужно, но, если у вас есть достойные кандидаты на замену – это будет отличным вариантом. Поскольку, как только арендодатель подпишет договор с новыми жильцами и заселит их – ваша сделка автоматически считается расторгнутой, и вы освобождается от обязательства платить аренду.
Стоит подумать о компромиссах
Если вашим контрактом предусмотрены штрафные санкции за досрочное расторжение, то следует понимать, что в случае судебных разбирательств Фемида будет на стороне владельца. Поэтому стоит договориться о компромиссах заблаговременно. Такое возможно, если вы все время поддерживали хорошие отношения с арендодателем, вовремя платили за квартиру, шли на контакт.
Вы можете попросить о снижении суммы штрафа или избежать его, со своей стороны всячески помогая найти новых жильцов, показывать жилье потенциальным квартирантам, искать претендентов в интернете и т.д.
(C) Freepik
Так или иначе, расторгнуть договор аренды досрочно вполне возможно; со штрафными санкциями или нет, с разбирательствами или без – все зависит от вас и вашего арендодателя.
Чем лучше у вас отношения, тем спокойнее у вас пройдет расторжение, значит, тем проще вам будет. Также не поленитесь составить и подписать договор найма: так вы обезопасите себя, если пропишите в документе все важные моменты.
Кстати, чтобы найти лучшие варианты для съема – обратитесь к профессионалам из агентства недвижимости «Атланта». Мы поможем найти лучшее жилье, подскажем и сделаем все в лучшем виде. Более подробная информация на нашем сайте – https://www.atlanta.ua/
Комментарии (0)