Переуступка пая в возводящемся здании — это ни что иное как покупка инвестиции в строительство. Юристы называют эту операцию приобретением имущественных прав.

Чаще всего прибегают к договору переуступки желающие получить квартиру в определенной новостройке с уже распроданными площадями.

Инвестора, покупающие первичное жилье непосредственно у самого застройщика, часто выставляют его в продажу перед сдачей объекта в эксплуатацию, неплохо зарабатывая на этой операции. Однако, иногда к продаже могут подтолкнуть и другие обстоятельства. В любом случае, какова бы не была причина продажи, договор переуступки может иметь множество подводных камней о которых покупателю полезно знать заранее.

 

Что такое переуступка?

Переуступка – это договор, по которому передается право требования на сам объект инвестирования. В данном случае – это перепродажа еще недостроенной квартиры, которая проводится под контролем и с разрешения застройщика. Чтобы обезопасить себя нужно, заключая договор о переуступке, обязательно заверить его нотариально.

 

Не будем путать договор переуступки с договором купли-продажи

Переуступка – это способ, с помощью которого меняется сторона (дольщик) в договоре с застройщиком.

То есть, сам договор о переуступке еще не дает вам право на недвижимость.  Вы становитесь лишь стороной, которая в будущем получит квартиру в строящемся доме. Это лишь право в рамках основного договора, который заключен между инвестором и застройщиком.

 

Преимущества переуступки

1. Площадь

Такая форма договора дает возможность купить квартиру если у застройщика не осталось свободных предложений. В таком случае, переуступка очень выгодное предложение.

2. Деньги

Чаще всего, инвесторы вложившие деньги в жилье на начальных этапах строительства, продают квартиру дешевле, чем сам застройщик на момент сдачи дома в эксплуатацию.

3. Время

Не приходится ждать завершения строительных работ, которые иногда длятся годами. Переуступка позволит купить квартиру даже непосредственно перед вводом дома в эксплуатацию.

4. Риски

Приобретение недвижимости на последних этапах строительствам минимизирует риски связаться с долгостроем. Если вы покупаете квартиру в почти готовом доме, скорее всего, в эксплуатацию он будет введен в течении пары месяцев.

 

Недостатки договора переуступки

Однако, несмотря на очевидные положительные стороны такого договора не следует забывать и про особенности этого формата приобретения недвижимости.

 

1. Необходимость внесения всей суммы сразу.

В отличии от предложений застройщика оформить рассрочку и выплачивать стоимость квартиры частями, по мере возведения дома, при покупке у инвестора придется заплатить всю стоимость метров сразу.

2. Возможные дополнительные траты.

Иногда, застройщик разрешает переуступать право на жилье только с условием выплаты определенной комиссии (это, как правило, от 1 до 3% стоимости жилья).

3. Отсутствие возможности предъявить продавцу претензий в случае проблем с объектом недвижимости.

Так, вы платите инвестору, а все возникающие споры в отношении недвижимости будете решать, все равно, с застройщиком.

4. Получение по договору не только прав, но и обязанностей инвестора.

Не стоит забывать, что если квартира, которую вы приобретаете по переуступке, в ипотеке, вам придется взять на себя и обязательства по ее погашению на тех условиях, которые были приняты первоначальным инвестором. То есть, изменить условия или выбрать другую программу кредитования возможности у вас не будет.

 

На что обращать внимание при заключении договора?

Договор должен быть максимально прозрачным. Также, в нем прописывается информация о штрафных санкциях в случае невыполнения или несвоевременного выполнения сторонами своих обязательств. Подписан документ должен быть всеми сторонами, имеющими отношение к сделке.

 

К тому же, не пренебрегайте и тщательным изучением первичного договора между инвестором и застройщиком.

Ведь, именно этот договор регулирует отношения между застройщиком и инвестором, а следовательно, влияет, непосредственно, на ваши права и обязанности после подписания переуступки.

 

Так, юристы советуют не прибегать к заключению отдельных договоров с инвестором и застройщиком, а остановиться на подписании одного трехстороннего договора.

 

Также, обязательно проверьте не находится ли объект недвижимости под залогом в банке. Сделать это вам поможет юрист или специалист крупного агентства недвижимости имеющего свой юридический отдел специализирующийся на подобных операциях.

 

Этапы процедуры заключение договора переуступки:

— проверка разрешительных документов на строительство;

— получение разрешения от застройщика на оформление документов;

— проверка строительной компании на отсутствие судебных тяжб;

— анализ других объектов застройщика;

— наведение справок о самом инвесторе;

— составление договора о переуступке с указанием штрафных санкций и других важных условий;

— заверение договора у нотариуса.

 

И так, после вступления в силу договора права и обязанности первоначального инвестора полностью переходят к покупателю. Следовательно, после ввода в эксплуатацию дома вы принимаете недвижимость по акту-приема передачи и становитесь ее полноправным владельцем.

 

Акт приема-передачи квартиры в новостройке

Значит, сам договор переуступки является лишь одним из перечня документов подтверждающих ваше право требования на недвижимость в новостройке.

При приобретении квартиры по переуступке покупатель предоставляет обычный для покупки пакет документов — паспорт, код, согласие супруга(и). А после заключения сделки получает следующие бумаги:

— основной договор или его нотариально заверенную копию;

— подтверждение взаиморасчетов между инвестором, застройщиком и самим покупателем;

— официальное согласие застройщика на переуступку, если этот момент не прописано в самом договоре;

— непосредственно договор переуступки.

 

Важно, что каждый из этих документов вместе с актом приема-передачи является не только подтверждением правомерности сделки, но и может оказаться решающим при возникновении спора или нестандартной ситуации между покупателем и застройщиком.

 

Как продать квартиру по переуступке

Продавец, также, может столкнуться со сложностями препятствующими продаже квартиры. Чтобы этого не случилось, следует учитывать такие моменты:

 

1. Разрешение на продажу

Застройщик должен дать разрешение на подобную сделку если в основном договоре не прописан пункт о его автоматическом согласии.

2. Выплата всей суммы

Если инвестор не полностью рассчитался с застройщиком по основному договору, то ему придется либо выплатить оставшуюся сумму в полном объеме либо передать свои обязательства перед строителем, в рамках договора переуступки, покупателю.

3. Штрафы

Также, политика некоторых строительных компаний предполагает уплату штрафа, в виде определенного процента от суммы сделки, в случае продажи пая.

 

Этапы продажи недвижимости по переуступке

Продажу квартиры инвестором можно разделить на следующие пункты:

— согласование перепродажи метров с застройщиком. Согласие должно быть указано в договоре или оформлено отдельным документом;

— получение справки об отсутствии задолженности перед строительной компанией. Также, может быть расчет с указанием суммы, которую предстоит доплатить покупателю в дальнейшем;

— подписание письменного согласия супруга(и) на продажу в случае если недвижимость приобреталась в браке;

— получение официального согласия банка, если квартира находится в ипотеке.

 

К вышеуказанным документам прикладывается основной договор, паспорт и код продавца. Теперь пакет готов для оформления сделки.

 

Причины расторжения договора переуступки

Продажа недвижимости по договору переуступки будет признана недействительной, если в процессе заключения соглашения была нарушена процедура, а именно:

— застройщик не дал согласие на перепродажу квартиры;

— залогодержатель не давал свое согласие на смену должника, в случае если недвижимость находится под залогом;

— права на квартиру находящуюся в ипотеке перепроданы банком без своевременного уведомления о проведении первоначального покупателя.

Чтобы не столкнуться с проблемой расторжения договора, а следовательно не потратить впустую время и деньги, обратите внимание на эти моменты, а лучше выберите официального представителя из числа сотрудников крупного и профессионального агентства недвижимости.

 

Также, вам будет интересно узнать какие изменения в налогообложении недвижимости ждут нас в 2021 году. Детали тут.