Покупка залоговой квартиры в Украине – возможные риски.

Хотите приобрести квартиру по невысокой цене?

Такое вполне возможно, если рассматривать покупку залоговых объектов недвижимости. В чем особенности сделки по ипотечной квартире, какие существуют риски, и как их избежать? Обо всем читайте далее в статье.
Залоговое жилье – это объекты недвижимости, которые, в случае невыполнения обязательств владельцем, остается у банка.

(C) Freepik

Существует несколько вариантов продажи такого имущества. Вы можете приобрести жилье как у самого заемщика, так и непосредственно у банка. Давайте рассмотрим обе схемы.

• — Покупка у хозяина

Покупатель передает часть денег продавцу, который, в свою очередь, отдает деньги в банк и с квартиры снимаются обременения. После этого имущество готово к продаже и продавцу передается остальная часть суммы.

Однако, вам стоить обратить внимание на ряд моментов:

• — банк должен дать согласие на досрочное погашение;
• — в день проведения сделки необходимо получить точную сумму задолженности на момент подписания договора;
• — договориться, чтобы с квартиры были выписаны все жильцы до совершения сделки, а также проверить, что среди прописанных нет несовершеннолетних, поскольку с детьми проходит более сложная процедура и требует согласия органов опеки;
• — также рекомендуем составить дополнительное соглашение с собственником и его родственниками, что сделка в дальнейшем не будет оспариваться кем-то из них.

• — Выкуп кредитной квартиры из банка

В случае, если объект недвижимости уже изъят банком, его можно приобрести через аукцион. Тогда находящийся в аресте объект недвижимости будет процентов на 40 дешевле. Однако, такая процедура гораздо рискованнее – поскольку такой вариант продажи происходит принудительно, никто не может гарантировать отсутствия проблем с предыдущим собственником.

(C) Freepik

Более проблемный вариант в данном случае – приобретение жилья с аукциона.

И они могут начаться еще с момента просмотра. Если предыдущие владельцы еще не съехали и продолжают жить в арестованной квартире, то они могут попросту даже не пустить вас ее посмотреть.

Организация и проведение аукциона занимают достаточно много времени, к тому же далеко не факт, что вы выиграете торги. В нем будут принимать участие и другие претенденты, и есть все вероятности, что кто-то поставит сумму больше вашей. Отметим, замедление процесса происходит не только на этапе подготовки к аукциону, но и при дальнейшем оформлении жилплощади.

Помимо стандартного пакета документов для договора купли-продажи, вам также потребуется протокол проведения аукциона, и внесение данных в Госреестр. Все эти процессы могут затянуться. Много хлопот можно ожидать от бывших хозяев, которые решили оспорить аукцион в суде. Что может стать причиной подачи иска:

• — Слишком заниженная цена на квартиру;
• — Процедура проведения аукциона была проведена с нарушениями. При даже малейших нарушениях в процессе подготовки или проведения аукциона могут подать иск как бывшие владельцы, так и другие участники аукциона.
• — Были ущемлены права третьих лиц. Подобный иск может подать супруг или супруга заемщика, независимо от того, был их брак узаконен или нет. Особенно, если у супругов появились дети уже после оформления ипотеки.

Отметим, что в таком случае суд может расторгнуть сделку. И, к сожалению, вернуть все деньги, потраченные в ходе аукциона, вряд ли получится.

Что вернуть не получится:

• — взнос участника аукциона;
• — оплату за услуги агентства недвижимости;
• — расходы за услуги нотариуса;
• — комиссию банка;
• — сумму, которая была оплачена в исполкоме.

(C) Freepik

Важные моменты, на которые нужно сделать акцент при покупке

• — Покупатель должен лично убедиться, что сумма, переданная по предварительному договору, пошла на погашение кредита. Не забудьте, что, если квартира была куплена владельцем, который находился в зарегистрированном браке – вам потребуется письменное согласие супруги (супруга). Также следует удостовериться, что в квартире не были прописаны несовершеннолетние.
• — Вы должны понимать, что возможна ситуация, когда после погашения задолженности продавец передумает продавать жилье. В таком случае придется обращаться в суд. На снятие обременения после погашения долгов по кредиту потребуется какое-то время; это не автоматический процесс, поэтому нужно понимать, что придется подождать.
• — Если заемщик не погашает кредит, то банк может изъять квартиру и выставить на аукцион для продажи, чтобы компенсировать свои финансовые потери. Но для того, чтобы данная процедура была законная, банк должен подать иск в суд и получить разрешение на возможность принудительной продажи залогового жилья.
• — Слишком низкая цена на жилплощадь. Однозначно, квартира с аукциона стоит на порядок дешевле, однако, если цена почти в половину ниже рыночной – вам стоит насторожиться. Есть риск, что жилье проблемное и имеет подводные камни. Поэтому в таких вариантах нужно все досконально проверить.

(C) Shutterstock

Как уменьшить риски?

Полностью обезопасить себя от рисков в данном случае невозможно, однако можно значительно снизить их вероятно, выполняя ряд рекомендаций:

• — Лично встретьтесь с бывшим владельцем. Так вы будете знать реальное обстоятельство дел и ситуацию о квартире. Кроме того, присутствие бывшего собственника на сделке у нотариуса также очень рекомендовано. Если продавцы будут препятствовать вашей встрече с бывшем владельцем – вам стоит насторожиться, возможно, с квартирой существуют некоторые проблемы.
• Выясните, какая история у этой квартиры. Разузнайте у бывшего собственника историю объекта. Постарайтесь задать максимум вопросов. Также поспрашивайте соседей как непредвзятую сторону.
• — Проведите основательную проверку по всевозможным базам. Особое внимание уделите судебным реестрам – так вы сможете проверить юридическую историю квартиры, как ее отобрали, было ли выселение и т.д. 
• — Обратитесь к юристам. Это поможет вам проверить все необходимые формальности и законодательную правильность всех процедур и документов.

(C) Shutterstock

С одной стороны, покупка залогового жилья достаточно выгодна с финансовой стороны: при продаже от владельца можно снизить стоимость на 15-20%, а на аукционе есть возможность сэкономить до 50% стоимости.

Однако, это единственный плюс такой жилплощади, за которым скрывается целая куча нюансов и рисков – от проблем с просмотром квартиры до судебных исков как со стороны бывших собственников, так и со стороны конкурентов на аукционе. Поэтому хорошенько взвесьте все плюсы и минусы, прежде чем принимать решение.

А еще лучше – проконсультируйтесь у специалистов! Сотрудники агентства недвижимости «Атланта» помогут и предоставят лучшие варианты. Подробности и контакты вы найдете на нашем официальном сайте: https://www.atlanta.ua/