В процессе оформления договора купли-продажи и проведения самой сделки важно уделять большое внимание каждому нюансу, особенно, если предполагается, что вам будет необходимо предоставить часть денежных средств еще до непосредственной покупки жилья.
О чем мы говорим? Аванс или задаток – это разные термины, имеющие определенные особенности. Что такое предварительный договор, и какая разница между авансом и задатком при покупке квартиры, – расскажут сотрудники агентства недвижимости «Атланта».
(C) Freepik
Часто люди путают аванс и задаток или вообще считают, что это одно и то же.
Но на самом деле понятия имеют разное значение и характерные особенности. Давайте разбираться.
Задаток – сумма, которая передается продавцу и идет в счет следующих платежей по основному договору. Он является подтверждением обязательства приобрести квартиру или дом и его обязательное выполнение. Задаток и его размер прописываются непосредственно в основном документе.
Именно задаток выступает дополнительной гарантией сделки. Он может быть внесен во время подписания или после оформления бумаг.
Плюсы и минусы задатка
К положительным сторонам можно отнести:
удобный вариант подтверждения обязательств на покупку объекта недвижимости;
при грамотном оформлении сделки можно указать определенные случаи, когда предусматривается возврат задатка.
Есть и отрицательные стороны:
нет четкой законодательной базы относительно этого понятия, поэтому его можно трактовать по-разному;
из-за вышеупомянутого пункта задаток часто путают с авансом;
если сделка срывается, то виновный теряет задаток.
Аванс – предоплата, которую передает покупатель с целью покупки объекта недвижимости. Эти денежные средства считаются частью будущей оплаты, однако он не несет гарантированно обеспечивающую договор функцию, но, в свою очередь, показывает намерения покупателя относительно квартиры.
В чем разница этих понятий? Как раз в обеспечивающей функции. То есть, аванс не гарантирует, что покупатель обязательно приобретет квартиру, но показывает его намерения сделать это. Он оформляется через нотариуса отдельным предварительным договором и в случае расторжения сделки возвращается обратно. Задаток же передается при подписании основного договора и в случае расторжения не возвращается покупателю.
А какое тогда значение имеет понятие залог? Это еще один термин, который часто путают с первыми двумя. Залогом выступает имущество, которое служит обеспечением обязательств соблюдения договора. Это может быть что угодно (ценные бумаги, имущественные права), в том числе и объект недвижимости. Данное понятие чаще используют при выдаче кредитов, оформления ипотеки. В случае с договором купли-продажи используются понятия задатка, аванса или гарантийного платежа.
(C) Freepik
Несовершенством законодательной базы и юридической необразованностью людей очень часто пользуются мошенники, которые придумывают хитрые способы, как заработать на вас.
Часто под видом аванса злоумышленники оформляют задаток, который человек может не вернуть даже через суд. Поэтому очень важно знать нюансы составления сделок.
К примеру, задаток можно оформлять исключительно в письменном виде, тогда как аванс можно передать как при письменном соглашении, так и при устном. Задаток прописывается в основном договоре, а для аванса зачастую оформляют предварительный договор.
Часто черные риелторы пользуются пробелами в законах, составляя расписки вместо предварительного (или даже основного) договора. Или используют подмену двух понятий и под видом аванса оформляют доверчивому клиенту задаток. Поэтому крайне важно соблюдать все процедуры в соответствии с законодательством и тщательно изучать все понятия, перед тем как подписывать документы.
Если между покупателем и продавцом уже все моменты решены – оформляется задаток как обязательство оплаты основной стоимости недвижимого имущества. Если же между людьми еще идут активные обсуждения и разногласия не решены – договор задатка лучше заменить предварительным договором купли-продажи жилья с передачей авансового платежа, а также указать отсутствие штрафных санкций в случае отказа от заключения сделки. В таком случае аванс в полном размере возвращается.
Кроме аванса можно использовать такие понятия, как обеспечительная или гарантийная сумма. Также отметим, что размер авансового платежа рассчитывается индивидуально, в зависимости от возможностей покупателя. Зачастую она не превышает 10% стоимости объекта недвижимости.
(C) Freepik
В соответствии с законом Украины задаток вернуть можно – в случае срыва договора продавцом – покупателю возвращается сумма в двойном объеме, но если в срыве виновен покупатель – он теряет свой задаток.
К примеру, если покупатель заказал цемент, но отказался его забирать – задаток (предположим 500 гривен) остается у продавца. А в случае, если продавец отказывается продавать покупателю привезенный цемент, – он должен вернуть покупателю уже не 500, а 1000 гривен.
Задаток можно прописать в договоре, и он будет считаться действительным, потому что уже возникает денежное обязательство оплатить цемент, а задаток выступает в роли гарантии. В свою очередь, предварительный договор не предусматривает денежного обязательства, поэтому в данном случае передают аванс или же обеспечительный платеж.
(C) Freepik
Предварительный договор – это документ, подписывая который стороны обязуются в будущем заключить договор купли-продажи на условиях, которые прописаны. Говоря простым языком, вы письменно договариваетесь о том, что в дальнейшем заключите договор купли-продажи.
Существует два вида данного документа:
непосредственно предварительный договор;
договор о намерениях.
Оформляя договор о намерениях, вы не связываете себя никакими обязательствами. В дальнейшем вы можете спокойно заключать основной договор на условиях, отличных от тех, что указаны в документе. На вас не будут накладываться никакие штрафные санкции.
Тогда как предварительный договор предусматривает обязательное выполнение условий сделки, указанных в документе. Подписывая его, вы юридически подтверждаете обязательство подписать основной документ с условиями, которые прописаны в предварительном договоре. Отказ от выполнения обязательств может иметь юридические последствия.
Какие пункты должны быть указаны в документе
Как и в других юридических документах, в предварительном договоре существуют пункты, которые обязательно должны быть прописаны.
Сюда можно отнести обе стороны сделки, а также сроки, когда будет заключаться основной договор купли-продажи жилья. Также указываются основные условия и обязательства, предусмотренные при основной сделке. Не менее важный момент – предмет договора (квартира, дом, дача, гараж и т.д.), а также его стоимость.
Обязательно указывайте настоящую цену квартиры. Почему это важно? Дело в том, что если какие-то пункты договора не будут соблюдены – на вас могут подать в суд с требованием соблюдения всех пунктов договора или же потребовать компенсацию ущерба (ч. 2 ст. 635 гражданского кодекса Украины). Если в договоре была указана стоимость 200 тысяч гривен – то именно за эту сумму ее и придется продавать. В данном документе также можно указать передачу авансового платежа, его точную сумму, и кто кому ее передал. Вы также можете прописать штрафные санкции, а также условия их начисления. Тогда данный обеспечительный платеж сможет выполнять функции задатка.
Указывая все эти моменты, вы гарантируете соблюдение условий договора. Не забывайте, что, как основной договор, предварительный должен быть оформлен у нотариуса.
(C) Freepik
Мы разобрались, что такое аванс, задаток, предварительный и основной договора, а также юридические нюансы, связанные с ними.
Надеемся, что теперь вы хорошо «подкованы» в вопросе и мошенники не смогут обвести вас вокруг пальца. Теперь при оформлении сделки вы будете знать, какие нюансы обсуждать, когда использовать аванс, а когда задаток и не забывать про возможные штрафные санкции. Таким образом, соблюдая все правила, используя все юридические знания, вы обезопасите себя и свои денежные средства.
А чтобы быть максимально защищенными – рекомендуем вам обращаться к специалистам агентства недвижимости «Атланта» – помимо качественного обслуживания, юридического сопровождения, мы также предлагаем вам свою полную защиту – в случае срыва договора и потери права собственности на имущество, например, наша компания компенсирует 100% суммы объекта недвижимости, указанной в договоре. Более подробно вы узнаете на сайте: https://www.atlanta.ua/garant
Комментарии (0)