Введена Единая база отчётов об оценке объектов недвижимости, с модулем электронного определения оценочной стоимости, в которой каждому отчёту присваивается уникальный номер. Без этого номера отчёт об оценке недействителен. Следовательно, сделка не может быть подтверждена нотариусом на основании отчёта без номера регистрации в Единой базе. Таким образом, теперь договор купли-продажи объекта недвижимости можно заключить только с указанием реальной цены, которая соответствует рыночным индикаторам. Кроме того, законопроект №2047-д предусматривает с 2020 года исключить частные электронные площадки из Единой базы оценки; собственник самостоятельно сможет рассчитать оценочную стоимость объекта, и это, конечно, упростит процедуру заключения договоров о недвижимости.
Итак, после всех предварительных мер предосторожности: тщательного осмотра приглянувшегося объекта недвижимости, разговора с соседями, предварительной проверки всех документов, в том числе, письменного согласия на сделку всех сособственников, соответствия планировки техническому паспорту, проверок на обременения и регистрацию в соответствующих госреестрах; и переговоров относительно условий сделки, можно переходить к составлению основного договора купли-продажи желаемого объекта недвижимости.
Договор купли — продажи квартиры, дома, комнаты, будем говорить и дальше, объекта недвижимости, составляется в свободной форме и имеет ряд существенных условий. Само собой разумеется, что все и каждое условие договора должно быть одинаково понятно всем сторонам договора, и не противоречить действующему законодательству Украины.
Существенными условиями договора купли-продажи объекта недвижимости являются следующие условия:
— место заключения договора;
— дата заключения договора;
— стороны договора, паспортные данные сторон, банковские реквизиты;
— предмет договора;
— цена договора и сроки расчётов;
— условия расчёта: место, время, нал./безнал., с/без аванса/задатка (последнее подробно прописывается в основном договоре, если не предусмотрено заверение предварительного договора);
— правовые последствия договора,
— обязательства сторон;
— гарантии со стороны продавца, что объект свободен от обременений;
— срок освобождения объекта недвижимости (вывоз вещей, снятие с регистрации, погашение задолженностей по коммунальным платежам, передача ключей).
— ответственность и обязанности сторон по договору;
— порядок изменения и расторжения договора;
— реквизиты и подписи сторон.
Подробнее о некоторых вышеперечисленных условиях договора купли – продажи объекта недвижимости :
- СТОРОНЫ ДОГОВОРА
*Условие устанавливает правовой статус продавца и покупателя по договору, их ФИО либо другие данные в соответствии со статусом: физическое лицо/ юридическое лицо/ физическое лицо – предприниматель.
- ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
Это условие устанавливает:
* основную цель заключения договора, а именно: переход права собственности на объект недвижимости от Продавца к Покупателю;
* точный адрес объекта в соответствии с правоустанавливающими документами;
* правоустанавливающие документы на объект недвижимости и их реквизиты;
* к этому условию можно отнести сведения об оценочной стоимости объекта в соответствии с новыми правилами оценки недвижимости.
- ЦЕНА ДОГОВОРА и УСЛОВИЯ РАСЧЁТА
Условия расчёта являются существенным условием договора купли – продажи объекта недвижимости, но структурно это условие логически объединяется с условием цены по договору. В ходе переговоров, предшествующих составлению договора, стороны приходят к согласию относительно того, будут ли они заключать и нотариально удостоверять предварительный договор о выплате аванса или задатка, либо передача аванса /задатка обуславливается основным договором, либо расчёт происходит единоразово одной денежной суммой, либо денежная сумма выплачивается рассрочкой. Согласованный предварительно вариант расчёта должен быть отражён в этом условии договора.
Это условие регламентирует:
* цену, которая должна быть прописана тщательно, цифрами и прописью, чтобы исключить разночтения;
* срок (и), в течение которого Покупатель выплачивает Продавцу денежную сумму по договору;
* суммы выплат цифрами и прописью;
* дату окончательной выплаты по договору;
* форму расчёта между сторонами, наличную, если денежная сумма меньше ста пятидесяти тысяч гривень, либо безналичную форму расчёта, если сумма равна или превышает сто пятьдесят тысяч гривень, что соответствует новым правилам покупки – продажи недвижимости.
- ПРАВОВЫЕ ПОСЛЕДСТВИЯ ДОГОВОРА и ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ
*устанавливает момент перехода права собственности на объект;
* подтверждает наличие письменного согласия сособственников объекта недвижимости и супругов на продажу данного объекта;
* устанавливает отсутствие претензий третьих лиц на данный объект недвижимости;
* устанавливает гарантии продавца, что объект недвижимости свободен от обременений;
* устанавливает, что объект осмотрен покупателем и соответствует техническому паспорту.
- ОТВЕТСТВЕННОСТЬ И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН ПО ДОГОВОРУ
*регламентирует сроки, процедуру и состояние передачи объекта недвижимости от продавца покупателю;
*регламентирует расходы сторон по заключению сделки;
*устанавливает взаимную ответственность продавца и покупателя по совершению сделки купли – продажи объекта недвижимости: передача документов, право доступа, ответственность за сохранность, претензии со стороны третьих лиц, просрочек по обязательствам по данной сделке и тому подобное.
Покупатель становится полноценным владельцем купленной недвижимости после того, как данные о нём, как о новом владельце будут внесены в Госреестр вещных прав. Покупатель должен получить на руки оригинал договора купли-продажи и выписку из реестра о регистрации объекта недвижимости на его имя.
Надеюсь мы были Вам полезны!
Комментарии (0)