Что нужно знать заключая договор аренды квартиры в Украине 2020 года?
Таким вопросом задаются как желающие снять квартиру так и те, кто стремится выгодно сдать недвижимость.
Долгосрочная аренда квартиры и посуточная аренда являются одними из наиболее популярных в Украине видов сделок.
В свою очередь, арендодатели, как и арендаторы, все чаще предпочитают прописывать условия договора на бумаге. Несомненно, письменная форма существенно упрощает взаимоотношения между сторонами сделки. Но, тем не менее, и у хозяина квартиры и у квартиросъемщика остаются определенные риски. Речь идет о не предусмотренных договором причинах будущих конфликтов, а иногда и судебных тяжб.
К тому же, достаточно часто мы пренебрегаем важностью указания особых, подходящих нам условий и предпочитаем скачать договор аренды недвижимости из интернета. Однако, в таком случае, мы получаем шаблонный документ требующий доработки, а никак не готовые гарантии удачной сделки.
Давайте рассмотрим все важные стороны договора аренды и выясним, что должен содержать документ защищающий права как арендодателя так и лица снимающего жилье.
Так ли нужно его заключение и в чем отличие между арендой с точки зрения закона и арендой на практике?
На сегодня, более 80% украинских арендодателей сдают жилье без оплаты налогов. Еще 10% предпочитают не обращаться для заключения сделки к специалисту, а бесплатно скачать договор аренды из интернета. И те и другие упускают из виду некоторые нюансы влияющие на защиту их интересов в дальнейшем.
Так, например, чаще всего, размещенный в сети типовой договор аренды квартиры для Украины выкладывается без акта приема-передачи. А отсутствие такого акта, в случае конфликта, позволит одной из сторон признать договор аренды недействительным в судебном порядке.
Конечно, не всегда при аренде квартиры мы спешим обратиться в агентство недвижимости или к юристу. Но, следует помнить, что каждый шаблонный договор требует доработки и персонализации.
Договор аренды квартиры
Зачем вообще нужен договор аренды квартиры?
Договор аренды – это документ, где хозяин жилья и квартиросъемщик прописывают детали и условия сделки по сдаче квартиры в наем. Его функция заключается в том, чтобы защитить стороны в спорных ситуациях. Законодательно регулируются подобные отношения 59 главой Гражданского кодекса Украины — Наем, аренда жилища.
В чем отличие договора аренды жилья от договора найма?
Договор найма – это аренда жилого помещения физическим лицом или юридическим лицом для проживания в нем физического лица.
Договор аренды – это хозяйственный договор заключаемый с юрлица и или субъектами предпринимательской деятельности.
Исходя из этой разницы закон по-разному регулирует правоотношения сторон в договоре.
Так как, договор для юридических лиц и для лиц снимающих коммерческую недвижимость, практически всегда составляют профессионалы, мы остановимся именно на договоре найма квартиры между двумя физическими лицами.
В обиходе такой договор называют договором аренды, а не найма. Но следует помнить, что при заключении на бумаге правильно именовать его именно договором найма квартиры, а не аренды.
Что необходимо сделать перед подписанием договора аренды квартиры?
Прежде всего как хозяину, так и квартиранту, следует обсудить все важные детали сделки и убедиться в том, что перед вами не мошенник.
Проще и безопаснее всего, изначально обратиться в агентство недвижимости где каждый клиент и документ тщательно проверяется.
Однако, и тут следует учитывать, что застраховать себя от недобросовестного риелтора как и от маклера находящегося в сговоре с мошенником выдающим себя за хозяина квартиры можно лишь обращаясь в крупное, долго существующее на рынке агентство. Стоит отметить, что оплата услуг, в таких компаниях, зачастую даже ниже чем у маленьких фирм. Вызвано это размером клиентопотока и скоростью обслуживания, которая в больших филиальных сетях, существенно выше за счет динамичной базы данных и многочисленного штата сотрудников.
Но, в случае, когда к услугам профессионала вы не обращаетесь, следует приложить максимум усилий для самостоятельной подготовки к сделке.
Проверка документов перед подписанием договора аренды
Самым важным этапом перед подписанием договора аренды и передачей денег является изучение документов.
Не полагайтесь на случай. Всегда внимательно проверяйте соответствие фамилии в документах на квартиру и фамилии подписанта. Обязательно убедитесь, что на момент приобретения недвижимости собственник не находился в браке, а если находился, то потребуйте письменное разрешение второго супруга на передачу жилья в наем или доверенность.
Если вы изначально заключаете договор с представителем по доверенности, убедитесь, что она не отозвана сделав соответствующий запрос у нотариуса. Не лишним будет и проверить жив ли доверитель, так как в случае если это не так доверенность автоматически теряет юридическую силу. И помните, что сам документ на представительство должен быть нотариально заверен.
На передачу квартиры в аренду должны дать согласие не только супруги, но и все совладельцы недвижимости. В ином случае вас может выселить любой другой собственник квартиры.
Внимательно изучите документ удостоверяющий личность собственника (паспорт) и документы подтверждающий права собственности на жилье. Это может быть договор купли-продажи, свидетельство о наследстве, договор дарения, решение суда и т.д.
Что важно прописать в договоре?
Как арендатору так и арендодателю нужно четко установить:
- Кто будет жить в квартире, сколько человек и кто они.
- На какой срок сдается квартира.
- Необходимо также установить правила проживания с домашними животными или же запрет на их заведение в квартире.
- Обязательно установите кто будет делать текущий ремонт, ремонтировать сантехнику и вышедшие из строя электроприборы.
- Договор должен содержать информацию о том, кто именно оплачивает коммунальные услуги и что включено в эту оплату.
- Немаловажно уделить особое внимание не только сумме, но и сроку внесения ежемесячных платежей.
- Также установите форму оплаты. В случае проведения безналичных расчетов следует указать реквизиты счета. Если, в дальнейшем он будет изменен, необходимо подписывать дополнительное соглашение с новыми реквизитами.
- Валюту оплаты тоже лучше прописать на бумаге. Так как, на территории Украины, без лицензии на проведение валютных операций расчет в иной от государственной валюте запрещен, то при желании установить оплату в зарубежной валюте следует указать в договоре сумму в гривне и ее валютный эквивалент, например, в долларах США.
- Укажите залоговую сумму и порядок ее возврата.
- Срок действия договора.
style=»font-weight: 400;»>Порядок его расторжения.- Возможность передачи недвижимости в субаренду.
- Права и обязанности сторон договора.
- Реквизиты сторон.
Как самостоятельно составить договор аренды?
Согласно статье 811 Гражданского кодекса Украины, договор найма жилья обязательно должен составляться в письменном виде. А вот обязательного удостоверения нотариусом он не требует в случае, если его срок не достигает 3 лет.
Не обязательно составлять договор самостоятельно, вполне можно распечатать любой подходящий вам типовой договор найма квартиры и внести свои коррективы.
Важно!
В случае если договор найма заключен на срок до 1 года квартиросъемщик не имеет приоритетного права на проживание после окончания договора.
В случае же длительного найма жилья (свыше 1 года и до 5 лет) у арендатора больше прав. Он имеет право на приоритетное продление договора при окончании срока аренды. Если через месяц после окончания договора аренды квартирант не выселился, то договор считается продленным на такой же срок и на тех же условиях.
К тому же, при долгосрочной аренде, арендатор также имеет право преимущественной покупки недвижимости. То есть, в случае если собственник решит продать жилье, то сперва должен предложить его арендатору, в противном случае последний вправе обратиться в суд и отменить договор купли-продажи.
С точки зрения закона
Договор аренды квартиры будет считаться действительным, если в нём присутствуют следующие пункты:
- паспортные данные;
- подписи сторон;
- предмет договора;
- оговорена плата за пользование имуществом;
- срок действия договора;
- точный адрес, площадь и количество сдаваемых комнат.
Помните!
Если срок действия договора отсутствует, то согласно статье 821 Гражданского кодекса Украины, срок аренды будет составлять 5 лет.
Все остальные пункты, которые могут помочь в спорной ситуации прописываются и обговариваются отдельно и индивидуально в каждом конкретном случае.
Расторжение договора аренды квартиры
По закону расторжение договора аренды возможно в одностороннем порядке арендатором. Он должен предупредить собственника за 3 месяца, если иное не установлено договором. Если квартирант освободит жилье без предупреждения, то собственник, через суд, может потребовать с него оплату за 3 месяца, если докажет, что не мог сдать это жилье на таких же условиях другим арендаторам.
В каких случаях придется обращаться в суд?
Арендодатель вправе расторгнуть договор только через суд, если квартиранты при краткосрочной аренде не внесли оплату более 2 раз, а при долгосрочной аренде более 6 месяцев. Также расторжение через суд, если жилье нужно собственнику для личного проживания или родственников. В этом случае нужно предупредить письменно за 2 месяца и если квартиранты не согласны выселяться, то решением суда расторгнуть договор.
Уплата налогов при сдаче жилья
После нотариального оформления договора найма между физическими лицами в налоговую поступает уведомление от нотариуса и с этого момента арендодатель должен платить налоги и отчитываться перед государством.
В случае если недвижимость передается в найм неофициально уйти от налогов, конечно можно, однако остается риск, что арендатор укажет в декларации или по любой другой причине сообщит о существовании такого договора в налоговую службу. Кроме того, донести на неплательщика налогов может и любой недоброжелатель. В таком случае собственника квартиры ожидают, как минимум, большие штрафы.
Штрафы за неуплату налогов за аренду квартиры
В случае если налоговики получат доказательства факта сдачи, которым может выступить сам договор аренды квартиры вами же подписанный, налоговая накладывает на вас штраф состоящий из:
- административного штрафа от 51 до 136 гривен;
- суммы всех неоплаченных налогов;
- штрафа в размере от 17 до 34 тысяч гривен, если сумма неоплаченных налогов значительная.
Как сдавать квартиру официально?
1. Самый распространенный вариант — оформиться предпринимателем второй группы с упрощенной системой налогообложения. В таком случае оплата налогов будет заключена в едином налоге составляющем 20% от минимальной заработной платы (п. 293.2 НКУ).
2. Другим вариантом является передача в найм квартиры физическим лицом. В этом случае оформляться субъектом предпринимательства не требуется, а налог с аренды жилья будет состоять из налога на доходы физических лиц –18% и военного сбора — 1,5%.
Надеемся, теперь вы владеете всей необходимой информацией про договор найма жилья и ваши сделки будут осуществляться легко и выгодно.
Комментарии (0)